當(dāng)廣州友誼與廣百股份攜手進(jìn)駐天河路商圈時(shí)，人們認(rèn)為，不會(huì)有比這更意外的事情發(fā)生了。但四年后，同樣在廣州CBD商圈，同樣是主力店選秀活動(dòng)，廣東零售業(yè)接連三次嘩然。
繼今年4月高調(diào)簽約珠江新城太陽(yáng)城廣場(chǎng)后，廣百股份近日“梅開二度”，繼續(xù)進(jìn)駐高德置地廣場(chǎng)位于珠江新城的四季MALL春季商場(chǎng)。而去年9月，廣州友誼已率先登陸廣州國(guó)際金融中心(簡(jiǎn)稱“西塔”)。如果不是香港蘭桂坊集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)殺出，已在競(jìng)標(biāo)隊(duì)伍中排名第二的廣州友誼還很有可能拿下15萬(wàn)平方米的珠江新城中央地下商場(chǎng)廣場(chǎng)。如果這樣，整個(gè)珠江新城將會(huì)有兩家廣百、兩家友誼，而不是現(xiàn)在的二比一。
不過，就在廣州兩大國(guó)有商業(yè)集團(tuán)在廣州所向披靡、一路橫掃的同時(shí)，外界對(duì)廣州商業(yè)缺乏多樣化的質(zhì)疑也同時(shí)迅速升溫。為什么總是廣百、友誼?外來(lái)商家哪去了？廣州的商業(yè)怎么了？
前期也曾“海選”
熟悉廣州商業(yè)歷史的人士向南都記者表示，廣百和友誼開始逐漸成為廣州核心商圈的一二號(hào)種子選手，從2004年正佳廣場(chǎng)篩選主力店就已經(jīng)開始。據(jù)悉，當(dāng)初被劃入正佳廣場(chǎng)百貨主力店挑選范疇的國(guó)內(nèi)外商家為數(shù)眾多，但其中廣州友誼與廣百的角逐比較為激烈?！爱?dāng)時(shí)消息滿天飛，一會(huì)說(shuō)是廣百，一會(huì)又變成友誼?！?/FONT>
比較終廣州友誼險(xiǎn)勝入主正佳廣場(chǎng)，而廣百則在隨后的天河中怡時(shí)尚廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出?！爸锈鞘袕V場(chǎng)曾被太平洋百貨當(dāng)作入穗的第一家網(wǎng)點(diǎn)的中怡廣場(chǎng)招商，雙方談判僵持多年。商場(chǎng)招租期間，我們不僅與太平洋百貨，還和王府井、天河城百貨等大部分國(guó)內(nèi)知名百貨都有過接觸，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈?！敝锈鶑V場(chǎng)開發(fā)商廣州天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的高層透露。
“高德置地聘請(qǐng)了五家代理行為該公司珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行招租，其中除一家是本土代理商外，其他四家是包括世邦魏理仕、戴德梁行在內(nèi)的外資代理商?！睆V州楚睿商業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃文杰向南都記者透露，從招商陣營(yíng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，高德置地廣場(chǎng)本意希望能與外來(lái)商家合作。而且在此之前，泰國(guó)中央百貨、日本伊勢(shì)丹、臺(tái)灣新光百貨、浙江銀泰等國(guó)內(nèi)外主流百貨公司都曾實(shí)地洽談。但“海選”之后，比較終結(jié)果仍然是廣百勝出，黃文杰認(rèn)為，這應(yīng)該歸結(jié)為開發(fā)商與零售商的原因。
開發(fā)商“求穩(wěn)”
“通常在同等條件下，開發(fā)商決定主力店的比較終租戶，通常會(huì)選擇廣州本土百貨。”不愿透露姓名的一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向南都記者透露，這主要在于地產(chǎn)商的“求穩(wěn)”心態(tài)。
截至目前，中國(guó)服裝、鞋企等購(gòu)物中心供應(yīng)商大多仍采用代理、經(jīng)銷商的渠道拓展，比如北京的經(jīng)銷商不能到廣州開店，這導(dǎo)致跨區(qū)域發(fā)展的百貨很難發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)規(guī)?；瘡?fù)制，而類似廣百、友誼這樣在廣州擁有3-5家門店以上的區(qū)域百貨公司擁有很大的話語(yǔ)權(quán)。
此前，跨區(qū)域發(fā)展的仟村百貨、百盛百貨均受此影響，前者廣州店倒閉，后者兩家分店三年內(nèi)相繼敗走羊城。而作為全國(guó)百貨第一品牌，王府井1996年進(jìn)入廣州，由于遭遇“水土不服”虧損三年后才站穩(wěn)腳跟;而同樣在全國(guó)布網(wǎng)密集的北京華聯(lián)百貨，在三次調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式后仍然處在培育階段。
“由于受以往經(jīng)驗(yàn)影響，很多開發(fā)商擔(dān)心外來(lái)百貨無(wú)法在廣州立足。百貨公司的租賃合同期限一般在10年左右，如果外來(lái)百貨經(jīng)營(yíng)不善中途撤場(chǎng)，將直接影響商場(chǎng)的租金收入以及后續(xù)的招租口碑?！鄙鲜龅禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)商表示，百盛撤出億安廣場(chǎng)后，億安廣場(chǎng)曾與北京賽特合作，但也不歡而散，事后億安廣場(chǎng)只能調(diào)整定位，轉(zhuǎn)做玩具專業(yè)市場(chǎng);而百盛位于廣州東站的中泰國(guó)際廣場(chǎng)，幾經(jīng)調(diào)整后現(xiàn)如今變成了沐足城。“廣百、友誼在廣州生存多年，網(wǎng)點(diǎn)眾多，并且是上市公司，其招租能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力有目共睹。在同等條件下，除非有更高的利益、更高的租金，否則同等條件下，他們更愿意選擇本地企業(yè)?！?/FONT>
自有物業(yè)成入市門檻
除了開發(fā)商求穩(wěn)，對(duì)于“過江龍”的外來(lái)百貨而言，“求穩(wěn)”和“低成本”優(yōu)勢(shì)同樣也是他們考慮的首要要素。
“外來(lái)百貨在廣州以往的經(jīng)歷，也讓現(xiàn)在的很多‘過江龍’擔(dān)心?！秉S文杰表示，為求穩(wěn)妥，這些外來(lái)商家比較希望借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一下在廣州開2-3家店，通過網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)品牌的資源，從而降低招商風(fēng)險(xiǎn)。不過，要在廣州這種寸金寸鋪的商圈一下找到3-4個(gè)合適的店址，談何容易。
如此一來(lái)，為降低前期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“過江龍”們只能寄希望于低租金、低成本切入。知情人士透露，泰國(guó)中央百貨一直在廣州選址至今，該公司近期調(diào)整策略，轉(zhuǎn)向番禺地鐵沿線具有成長(zhǎng)性的物業(yè)，希望以低成本切入站穩(wěn)腳跟、積累品牌資源后，再向城市中心切入。據(jù)悉，中央百貨目前正在緊鑼密鼓地洽談進(jìn)駐廣州番禺圣鑫購(gòu)物中心，雙方合作意愿頗高。不過有地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向南都記者透露，外來(lái)百貨一般不會(huì)開出較高的租金，同等物業(yè)他們很難與廣百、友誼這樣的本土百貨開出的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。
截至目前，進(jìn)駐廣州的外來(lái)百貨只有三家：分別是廣州王府井、北京華聯(lián)以及萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)千百貨。廣州王府井進(jìn)入廣州已14年，為站穩(wěn)腳跟早期交過高昂的“學(xué)費(fèi)”;北京華聯(lián)雖經(jīng)多番調(diào)整，現(xiàn)在仍在處于培育掙扎階段。比較來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)屬下的萬(wàn)千百貨是目前一個(gè)、也是第一個(gè)借助地產(chǎn)開發(fā)商的背景優(yōu)勢(shì)而進(jìn)入廣州的外來(lái)百貨。
而南都記者調(diào)查后還發(fā)現(xiàn)一個(gè)相當(dāng)有趣的結(jié)果，1996年廣州大百貨走出冰川期后才正式開業(yè)，現(xiàn)仍立足于廣州的百貨公司當(dāng)中，除廣州王府井外，其他基本借助自有物業(yè)生存。其中，天河城百貨、新光百貨、中華百貨分別是由天河城廣場(chǎng)、新光廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)的投資組建，而摩登百貨崗頂?shù)陝t是由舊廠房改造而成。
“強(qiáng)大的開發(fā)商背景或許是外來(lái)百貨撕開廣州防線的一種方式?！秉S文杰表示，由于可享受到開發(fā)商的租金優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閺哪撤N程度上來(lái)說(shuō)，也算一種低成本切入。
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本土高端商業(yè)規(guī)劃欠火候外資品牌望而卻步
就目前來(lái)看，珠江新城現(xiàn)已供應(yīng)的商業(yè)用中，無(wú)論是面積達(dá)14.5萬(wàn)平米的太陽(yáng)城廣場(chǎng)、15萬(wàn)平米的珠江新城中央地下商業(yè)廣場(chǎng)、17萬(wàn)平米的高德置地四季M all以及近5萬(wàn)平米廣州國(guó)際金融中心、4萬(wàn)平方米的興盛路步行街商鋪，其背后開發(fā)商百嘉信、高德置地、越秀城建集團(tuán)等，雖然此前均開發(fā)過商業(yè)項(xiàng)目，但均缺乏成熟的、高端購(gòu)物中心的開發(fā)、設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。
“與寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)不同，購(gòu)物中心對(duì)土建結(jié)構(gòu)要求較高，尤其是柱網(wǎng)、商場(chǎng)的內(nèi)部規(guī)劃以及水平結(jié)構(gòu)等，不僅要求符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，還要求符合商業(yè)規(guī)劃和消費(fèi)者習(xí)慣?！毕愀垡患疑虉?chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員向南都記者表示，據(jù)他了解，廣州珠江新城新出爐的商業(yè)項(xiàng)目，雖然在層高、商鋪設(shè)計(jì)上符合了現(xiàn)代商業(yè)的潮流，但在商場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃和各店鋪銜接承接規(guī)劃方面，缺乏與后續(xù)招商的配套。
“外資品牌對(duì)物業(yè)硬件的標(biāo)準(zhǔn)不容易妥協(xié)?！鄙鲜鲈O(shè)計(jì)人員向南都記者表示，LV、GUCCI的櫥窗、外立面要求與伊勢(shì)丹以及國(guó)內(nèi)的百貨的品牌要求就有很大差異，這些需要在動(dòng)工之前就要根據(jù)商場(chǎng)的招商定位提前設(shè)計(jì)好。否則后期招商，物業(yè)很難滿足一些大商家的需求。物業(yè)硬件的條件在某種程度上也增加了吸引外來(lái)商業(yè)、尤其是外資商家的困難。
記者手記
比較受傷的是消費(fèi)者
核心商圈的網(wǎng)點(diǎn)，一旦被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占，勢(shì)必成為企業(yè)發(fā)展的心腹大患。從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，廣百、友誼在廣州的跑馬圈地?zé)o可厚非。雖然隨著分店數(shù)量的增多，各門店之間的邊際效應(yīng)可能出現(xiàn)遞減，但對(duì)于不斷填補(bǔ)商業(yè)空白的廣百、友誼而言，市場(chǎng)的蛋糕也在不斷做大。2009年，廣百進(jìn)入歷年來(lái)擴(kuò)張高峰，而這一年廣百股份的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)60％，而廣州友誼則保持每股現(xiàn)金含量A股比較高。
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，既然上繳的稅收相同，那么無(wú)論是外來(lái)百貨、還是本土百貨應(yīng)該沒有什么不同。何況珠江新城廣場(chǎng)早期賣地，規(guī)劃混亂，政府對(duì)中標(biāo)的企業(yè)缺乏開發(fā)及后續(xù)招商的規(guī)劃要求，因此盡管廣州政府曾表示，統(tǒng)一招商將引入更多國(guó)際知名品牌進(jìn)駐，但比較終仍不了了之。而且如果這種趨勢(shì)繼續(xù)，外來(lái)商家進(jìn)入廣州的難度就會(huì)更大。
到頭來(lái)比較痛苦的可能是消費(fèi)者。雖然說(shuō)本土商家也想法設(shè)法創(chuàng)造新的百貨業(yè)態(tài)并嘗試差異化競(jìng)爭(zhēng)，但缺乏新鮮血液、新元素進(jìn)入的廣州核心市場(chǎng)，難有豐富性、多樣化選擇可言，只是一潭死水。
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