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酒店選址紀要-

2016-02-01   12:14:30

作者:amdin

紀要 選址 酒店
酒店選址紀要-導讀:

有感于現(xiàn)在自助游的人越來越多,而在外最關心的一個問題就是住的問題,收到ctrip的啟發(fā),覺得在國內開經(jīng)濟型酒店的前途比較大,所以選了一些酒店選址的東西存放在這邊。而如家等國際性酒店連鎖已經(jīng)走的比較前,但是空間還是很大。他主要的特點就是經(jīng)濟,價錢大概在200元左右,不設大堂和餐飲以及按摩,節(jié)約了許多成本。A、地區(qū)選擇(可以參考以下順序進行)1.首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市。2.省會

有感于現(xiàn)在自助游的人越來越多,而在外比較關心的一個問題就是住的問題,收到ctrip的啟發(fā),覺得在國內開經(jīng)濟型酒店的前途比較大,所以選了一些酒店選址的東西存放在這邊。而如家等國際性酒店連鎖已經(jīng)走的比較前,但是空間還是很大。他主要的特點就是經(jīng)濟,價錢大概在200元左右,不設大堂和餐飲以及按摩,節(jié)約了許多成本。

A、地區(qū)選擇(可以參考以下順序進行)

1.首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市。

2.省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟中心城市。

3.經(jīng)濟發(fā)達的城市-國內生產(chǎn)總值(GDP)在400億,城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年,市區(qū)人口數(shù)在100萬,市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市。

4.沿海開放城市、經(jīng)濟帶中重要的輻射城市,交通樞紐城市。

5.交通便利,有核心支柱產(chǎn)業(yè),商業(yè)流動發(fā)達的城市、全國經(jīng)濟100強縣級市。

B、地理位置  (以下位置比較佳)

1.位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。

2.鄰近火車站、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域。

3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域。

4.鄰近城市知名的大學或在校學生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。

5.具有良好的可見性,比較好是“金角銀邊”(十字路口),比較好有一定的廣告位。

6.比較好鄰近城市某個標志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目。

7.周邊直徑3公里之內不宜再建第二家直營店。

8.臨近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名星級飯店。

C.交通條件

1.交通條件是選址需要考慮的首要條件,一般以地鐵站附近為上佳條件,因為地鐵的覆蓋面廣、客流量大;  

2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中,在選址點的300米方圓內有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站的公交站線為好。

3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線,車流大,具有可停留性。

4、交通流動性好,進出口便利寬敞,快速路無隔離帶路窄,比較好不是單行線、有良好的可視性和可進入性。

D.市場情況(周邊環(huán)境)

選址時必須考慮作好周邊市場的調研

1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況(全年沒有明顯淡旺季,全年平均出租率在70%左右,客源情況穩(wěn)定,客源分類情況)

2、方圓3公里內可能的競爭對手情況(飯店、旅館,他們的等級、客源結構、出租率、平均房價、經(jīng)營情況等),選址時一定要考慮客流的主要流線會不會被競爭對手截住。

3.選址區(qū)域內具有相當?shù)目土髁?,具有可停留性?公里范圍內是否有相應的配套(連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等)或與公共場所相鄰。

4.附近的企事業(yè)單位、學校的情況,如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況,具有的流動性客源情況等.

5、經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結構層次、經(jīng)濟收入、流動人口數(shù)量、客源流量;

6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈(比較好毗鄰公園或大型綠地)。

7、所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景;

E.市政規(guī)劃情況

1、潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃,哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。

2、選址所在位置是否在紅線內,在合同經(jīng)營期內,有無動遷可能。

3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況,是否有對賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃(如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設,未來是否成為臨街店等)。

F、建筑、改造條件

建筑物的建筑面積約4000-10000㎡或占地2000─3000㎡空地為宜,但由于開發(fā)合作的方式不同,因此選址時需考慮到與建筑、改造的配合。

基本條件如下:

1.利用舊廠房、舊旅館進行改造,

(1)建筑物為長方體,建筑面積在4000~10000㎡的范圍內,或可以建造的容積率在此范圍內,比較好可以加層,寬度或進深以16-18米左右為比較佳。

(2)建筑物結構為框架結構,外觀整齊,允許進行改造。

(3)周邊有一定回旋余地,可以合理分布對客區(qū)域與員工區(qū)域。

(4)周邊有一定的空地,出路通暢并可停車,車道一般為5.5-6m寬,要考慮通向停車場的流程,有回車路線,停車位在20個左右。

(5)基礎設施情況(比較佳):水-用水額度不低于3000噸/月,電-用電不低于400KVA,煤氣-有煤氣管道接入或可以接入,排污-納入市政排污管網(wǎng),有化糞池,通訊-比較好留有總機或一定的直線電話,有線電視,供暖(北方地區(qū))等設施到位。

(6)房屋使用性質比較好是商業(yè)服務業(yè)或廠房使用性質可以改變?yōu)樵撚猛尽?/p>

(7)該房產(chǎn)產(chǎn)權清晰,比較好不是銀行抵押物業(yè)。

2.小塊空地建造或購買土地

(1)熟地,至少三通一平,市政配套到位,位于紅線內。

(2)占地面積2000-3000㎡左右,具體面積視地理位置與價位而定。

(3)該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流,土地性質比較好不是劃撥土地。

(4)該地塊容積率符合改造后的需要-建筑面積能夠達到4000-10000㎡。

F.可能的合作方式

1、購買:購買適合選址條件的房產(chǎn)或空地,但需具備兩個基本條件:一必須擁有產(chǎn)權,二應有獲得立項批準。

2、房屋或土地租賃:需符合以下基本要求:

(1)房屋租賃價格合理,原則上不超過1.5元/平方米.天,潛在的位置優(yōu)勢,租賃期原則上不低于15年。

(2)房屋性質為商業(yè)服務業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?/p>

(3)產(chǎn)權清晰,出租人是房屋或土地的產(chǎn)權人;

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